Новостройки в Украине станут другими. В Министерстве регионального развития готовят полтора десятка изменений в государственные строительные нормы (ГСН), лизинговую программу для жилья и новые меры для проблемных новостроек.
Как стало известно Национальной энциклопедии строительства gorodinfo.org.ua, подробности того, что ждет нашу страну, выяснил UBR.ua, расспросив заместителя министра — Льва Парцхаладзе.
Проблема долгостроев обостряется каждый день, как власти собираются ее решать?
Проблема, действительно, есть. Но, основной пик был еще в 2008 году. Их тогда стало много, даже, не из-за того, что кто-то хотел мошенничеством заниматься. Обстоятельства сложились так, что девелопер, который строил объект, мог получать деньги от покупателей, инвестировать их в другие проекты. Но, в итоге что-то не складывалось и объекты оставались недостроенными.
Тогда же, был принят закон, по которому за государственные деньги достраивались дома с готовностью 70% и выше. На тот период проблемных объектов было порядка 800, и фактически 80-90% из них, в итоге, сами или с помощью государства все же достраивались.
Есть и сейчас, достаточно, сложные проблемные объекты. По стране таких пара десятков. В Киеве еще столько же. Где-то застройщик пропал, где-то документы заканчиваются, где-то уголовное дело возбуждено и т.д. Мы провели десяток круглых столов по обсуждению того, как сделать чтоб проблемных строек не было, как быть с пострадавшими людьми, кто и какую ответственность должен нести. Все это прописали в новом проекте закона, который планируем в скором времени передать на обсуждение депутатам.
Какие основные положения этого документа?
Основной посыл: вся ответственность за строительство будет возлагаться на тех, кто его разрешил, на чьей земле строится дом — на местные органы власти. В документе прописали, что в случае срывов сроков строительства, местные власти будут иметь право изымать проблемные объекты и достраивать их, либо за бюджетные деньги по решению сессии городского совета, либо с привлечением стороннего инвестора.
Сейчас, это сделать, практически, нереально. Слишком много юридических сложностей. В проекте пропишем, что приоритетными будут стройки с высокой степенью готовности. Нужно понимать, что это ответственность местных властей. Ответственность перед людьми, в том числе. От позиции мэров городов, их замов, Верховной Рады и будет зависеть, как эти вопросы будут решаться.
Одна из распространенных схем мошенничества на рынке недвижимости — двойные/тройные продажи. Когда одну и ту же квартиру продают по несколько раз, что с этим будет делаться?
На будущее, чтобы не было двойных продаж, этим же законопроектом вводится понятие «предварительная регистрация квартир». Когда будет готов проект строительства конкретного дома, и понятно, сколько в нем планируют сделать квартир — каждой из них выдадут свой код для регистрации, и дальше, — все будет происходить через нотариуса или регистратора. Таким образом, невозможно будет сделать двойную продажу.
Есть еще масса других идей. Как, например, обязательное страхование при определенных видах сделок. Если квартиру планируют продавать до ввода дома в эксплуатацию, — обязательно нужно ее застраховать. Тогда, тоже, будет ответственность, по типу «автогражданки» для автомобилей. То есть, ряд таких вещей есть в документе, которые минимизируют риски мошенничества. Законопроект подадим уже в 2019 году. Сейчас он готовится к прохождению в профильном комитете.
Планируется ли ужесточать требования к застройщикам?
Мы провели серьезную децентрализацию и дерегуляцию строительной отрасли. Раньше, необходимо было пройти 35 согласовательных процедур для начала строительства. Сейчас их всего 5. И вместо 1,5 года для получения разрешения, сейчас — около 50 дней.
Но, как только мы что-то упрощаем, появляются злоупотребления. Поэтому, очень важно сохранить баланс, чтобы он не отражался на качестве строительства. В этом году стали злоупотреблять экспертные организации, которые выдают экспертизу. Они начали утверждать многие объекты фактически с нарушениями, в обход градостроительных норм.
Будем собирать комиссию, которая их проверит и лишит нарушителей статуса экспертных организаций. Две недели назад министерство утвердило соответствующий приказ, опубликовали его, он вступил в силу. Согласно этому документу, мы теперь имеем право этим заниматься.
Как будете бороться с другими нарушениями?
Реформа Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) уже началась. Мы хотим, чтобы все процессы там происходили открыто и прозрачно.
Серьезный балласт проблем есть и на местных уровнях, при выдаче градостроительных ограничений. Тут тоже много злоупотреблений. Хотя, хотим, чтобы каждый город создал генеральный план, чтобы сделали зонинг и детальные планы застройки. Это информация тоже должна быть открытой. И чтобы главный архитектор не принимал в ручном режиме решение о том или ином строительстве. План должен быть прописан заранее — где и что нужно строить: сколько жилых домов, школ и пр. Сейчас этот баланс очень сильно нарушается. Нужно ужесточить процесс, чтобы города немного по-другому принимали решения.
Эти изменения могут привести к тому, что нашим рынком заинтересуются иностранные инвесторы?
Иностранные инвесторы хотят две вещи: чтобы был спрос со стороны покупателей, и чтобы все было прозрачно и открыто. По второму, у нас уже есть прогресс — по простоте получения разрешения на строительство Украина находится на 30 месте в мире.
Что тянет нас вниз — это паевое участие. Если его уберем, то точно войдем в топ-10. Это у нас тоже в планах на 2019 год, но пока ряд городов этому противятся. Для активизации спроса нужно, чтобы банковское кредитование заработало. Чтобы доходы населения росли и что инвестиционный климат улучшался.
Бытует мнение, что вскоре строительный рынок ждут потрясения по типу недавнего «банкопада». Какие риски видите в 2019 году?
Проблемы с вложениями в рынок недвижимости — нет. Вопрос в покупательской способности. Если посмотреть по европейским странам, то на одного жителя приходится около 50-60 кв.м. жилой площади. А в Украине — лишь 20 кв.м.
К тому же, у нас ветхого жилья порядка 50%. Всего, где-то миллиард квадратных метров построено, еще нужно возвести столько же, чтобы выйти на европейский объем, а еще 500 млн квадратов реконструировать, или снести его и новое построить. Поэтому, потенциал колоссальный.
Когда ипотека заработает и процентные ставки приблизятся, хотя бы, к 10-13% годовых, появится готовность брать. Пока, что мы готовим законопроект по арендному жилью. Появится лизинговое жилье — сейчас Ипотечное учреждение готовит такой формат. Приобретая квартиру в лизинг — заходишь и живешь, платишь деньги, как аренду, которая идет тебе в зачет стоимости квартиры. Требования мало чем будут отличаться от кредита, но меньше документов, быстрое оформление и не нужен залог.
Учитывая упавшую покупательную способность населения, не начнут ли строительные компании закрываться?
Нет. Думаю, что рынок только оживает, спрос на квартиры есть. Когда случилась аннексия Крыма, война на востоке, огромное количество людей из этих регионов переехали в другие города. Тогда был большой всплеск продаж, поэтому в сравнении с тем периодом кажется, что сейчас квартир покупают меньше.
Но, все-таки, недвижимость — одна из лучших форм инвестиции. Это безопаснее, чем положить деньги в банк. Но, тут есть спекулятивный рост цен, который завязан как раз на спросе. И цены меньше становиться не будут. Как только учетная ставка НБУ спадет, тогда большая часть инвестиции людей пойдет в недвижимость.
И какие — на этот год?
Думаю, что в 2019 году, и еще больше в 2020-ом, ситуация улучшится, пойдут инвестиции в недвижимость. И в жилую, и в коммерческую. В первую будут инвестировать рядовые покупатели, а в коммерческую — бизнес и международные инвесторы.
В 2018 году Минрегионстрой разработал и ввел большое количество новых строительных норм. Планируется ли их дальнейшее совершенствование?
В 2018 году сделали качественный рывок с точки зрения принятия решений. Почти 20 градостроительных норм пересмотрели. В 2019 году еще около 16 норм хотим изменить: чтобы обновлять улицы и дороги, а еще по жилым домам и прочим зданиям, сооружениям, по культурным объектам. Продолжим начинания по энергоэффективности, по метрополитенам, по застройке территорий и т.д.
Мы ввели нормы, разрешающие оборудовать детские сады в жилых домах. Вскоре планируем сделать такое же с начальными школами (до 5-го класса). Есть новые требования к заправкам и парковкам — сейчас сделаем, чтобы минимум 5% мест было оборудовано электрозарядками, а в 2020 — уже 10%. Каждый год будем прибавлять.
Также, необходимо делать не только асфальтные, но и бетонные дороги, они более долговечные (срок их эксплуатации 50 лет, тогда как у асфальтных — 10). Процесс совершенствования требований не прекращается. Вместе с появлением новых технологий, будут меняться и строительные нормы
